Kısa cevap: kira ne kadar artar?
Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılında gerçekleşen on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Bu, sözleşmede ne yazarsa yazsın değişmeyen emredici bir kuraldır. Yani kira artışı ev sahibinin keyfine değil, açıklanan resmî bir orana bağlıdır.
TÜFE tavanı nedir, neden var?
TBK madde 344, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yıllık artışı sınırlar. Buna göre taraflar bir artış oranı kararlaştırabilir; ancak uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemez. Amaç, kiracıyı ani ve aşırı zamlara karşı korumaktır.
TÜFE oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır. "On iki aylık ortalama" ifadesi, son 12 ayın endeks değişiminin ortalamasını anlatır; bu yüzden tek bir aylık enflasyon rakamından farklıdır ve genellikle daha yumuşaktır. Kira yenilemenizde hangi ayın oranının geçerli olduğu, sözleşmenizin başlangıç ayına bağlıdır.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Hesap aslında basittir. Mevcut kiranızı, geçerli TÜFE oranı kadar artırırsınız:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE oranı ÷ 100)
Örneğin mevcut kiranız 20.000 TL ve geçerli on iki aylık TÜFE ortalaması %40 ise: 20.000 × 1,40 = 28.000 TL. Aylık artış farkı 8.000 TL olur. Sözleşmenizde "%55 artış" yazsa bile, tavan %40 olduğu için artış yine 28.000 TL'den hesaplanır. Aşağıdaki hesaplayıcıda hem oranınızı hem de yasal tavanı girerek bunu kendiniz görebilirsiniz.
Kira artış hesaplayıcı
Mevcut kiranızı, sözleşmede yazan oranı ve geçerli TÜFE tavanını girin. Girdiğiniz oran tavanı aşarsa, hesap otomatik olarak tavandan yapılır.
İş yeri kiralarında durum
Çatılı iş yeri kiraları da (dükkân, ofis, mağaza gibi) konut kiralarıyla aynı artış kuralına tabidir: yıllık artış, on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Tarafların sözleşmede bunun üzerinde bir oran belirlemesi, aşan kısım yönünden geçersizdir. Dolayısıyla iş yeri kiracıları da bu tavandan yararlanır.
5 yıllık kira ilişkisinde ne değişir?
Kira ilişkisi beş yılı aştığında tablo değişir. Beşinci yılın sonunda, ev sahibi veya kiracı kira tespit davası açarsa hâkim; TÜFE oranının yanı sıra taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesini gözeterek kirayı yeniden belirleyebilir. Bu durumda artış, TÜFE tavanı ile sınırlı olmak zorunda değildir; piyasa koşullarına yaklaştırılabilir.
Ev sahibi fazla zam isterse ne yapmalı?
Yasal tavanın üzerindeki bir artışı kabul etmek zorunda değilsiniz. İzlenecek mantıklı sıra şudur:
- Hesabı paylaşın: Geçerli TÜFE oranına göre yeni kirayı hesaplayıp ev sahibine yazılı olarak iletin.
- Yasal orandan ödeyin: Anlaşmazlık sürse bile kirayı zamanında ve yasal artışla bankadan ödemeye devam edin; bu, sizi "kira ödememe" iddiasına karşı korur.
- Gerekirse dava: Uzlaşma olmazsa kira tespit davası gündeme gelebilir. Bu süreçte yazılı bir ihtarname ile iradenizi belgelemek faydalıdır.
Yeni bir kira ilişkisi kuruyorsanız, artış maddesini baştan doğru yazmak çoğu tartışmayı önler. Kapsamlı bilgi için kira sözleşmesi nasıl hazırlanır rehberimize göz atın.
Sık sorulan sorular
2026'da kira en fazla ne kadar artırılabilir?
Kira artışı hangi orana göre hesaplanır?
İş yeri kiralarında artış sınırı var mı?
Sözleşmede yazan oran TÜFE'den yüksekse ne olur?
Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde zam isterse ne yapmalıyım?
5 yıldan sonra kira nasıl belirlenir?
Sonuç
Kira artışı, sanıldığı kadar belirsiz bir konu değildir: konut ve çatılı iş yeri kiralarında tavan, on iki aylık TÜFE ortalamasıdır ve sözleşme bunun üzerine çıkamaz. Yenileme ayınıza ait güncel oranı öğrenip yukarıdaki hesaplayıcıya girerek yeni kiranızı saniyeler içinde bulabilir, fazla zam taleplerine karşı haklarınızı bilerek hareket edebilirsiniz.
Kira sözleşmenizi dakikalar içinde hazırlayın.
Artış maddesini ve tüm zorunlu hükümleri eksiksiz içeren, TBK uyumlu bir kira sözleşmesini birkaç bilgiyle oluşturun. Kayıt gerekmez, ücretsizdir.
Kira Sözleşmesi Oluştur